从美国房地产中介交易看链家左晖的野心有多大

来源  |  ilouba楼巴(ID:ilouba)

很多人认为,在房产交易的互联网化过程中,最重要的是流量。以为获得了流量就获得了客户,获得了客户就获得了房源,交易平台就能获得佣金,收获一个简单而又完美的商业模式。

所以我们看到爱屋吉屋式的腾空崛起,眼看他大手笔融资、眼看他铺天盖地的花钱打广告购买流量,也眼看他逐渐淡出买房人和资本方视野,直至销声匿迹。

爱屋吉屋用史无前例的天量耗资证伪了上述命题。当然也给所有的从业者提出了一个新的命题,在存量房的交易中,什么才是最为核心的因素?

如果把房产交易理解成一个撮合交易,那么在这个交易中的三要素:掌握金钱的买家、掌握房源的卖家以及经纪公司等服务商构成了三角关系。在爱屋吉屋式的互联网O2O的逻辑中,他们试图刻意过分强调第一部分的角色,弱化第三部分的角色,甚至忽略房产交易中房源运营的重要。

未来存量房房产交易的核心是基础生态建设。这个基础生态建设就像房产交易的“高速公路、水、电、煤气等”,没有基础设施建设的房产交易,就像没有打下地基的房子,表面繁华,实在不堪一击。

这个基础建设的核心,就是在不少发达国家已经成型的MLS体系。

1、MLS是什么?

要说中国和美国等发达国家房产交易的最大不同,那一定是美国已经有成型的MLS体系。

MLS,英语全称MultipleListing Service,翻译成中文叫做多重上市服务。

我们都知道,对于一个经纪人尤其是刚入行的经纪人来说,首先要考虑的是房源的问题,而挂靠的经纪公司很有可能只是一个给你合规经纪人身份的法人主体,而无法提供给你任何的房源资源。

这个时候,美国全美房地产经纪人协会登场了。经纪人付费加入协会之后,就相当于进入到了这个数百万经纪人组成的协作组织之内,获得的重要资源就是全美房地产经纪人协会旗下的MLS系统。

美国的房产经纪人基本上都在这样的MLS系统下完成房产交易的整个流程。卖家经纪人可以在这个平台上发布自己代理的业主的房源,买家经纪人(美国实行买卖双向经纪人制度)可以在上面查看房源,并获得卖家经纪人的联系方式。并且,MLS系统还提供给经纪人所需的房源管理和数据等其他服务。

也就是说,这个MLS系统就是美国全国房地产经纪人协会为经纪人提供的一个全流程的协作平台。

现在,除了全美房地产经纪人协会的realtor.com这个MLS系统之外,美国还有数百个大大小小的MLS系统供经纪人使用,有些是地方州本地的MLS系统,有的是其他平台组建的MLS系统。

在美国,95%以上的房子都是通过各式各样的MLS系统进行交易的。

2、MLS系统的核心——真房源

美国是全球最早使用MLS系统的国家,后被英国、澳大利亚、日本等国学习效仿。MLS在发达国家的盛行最重要的原因是其实现了市场的规范化和透明化,从而提高了交易效率。

比如说关于虚假房源的问题,在MLS体系下完全可以杜绝。首先,经纪人如果发布和房源事实不实的描述被投诉,会遭受很重的处罚,有可能因此被禁止跨入房地产经纪行业;其次,美国施行房屋双边独家代理制度,也就是说这套房子只能由这个经纪人成交,经纪人完全没必要铤而走险发布虚假信息。

MLS系统的完善催生了美国顶尖的公司。比如房产信息透明平台的先锋企业Zillow。

Zillow购买MLS的数据,并通过对数据的运作获得更多的商业模式,比如对房源进行估价;zillow将系统内的部分数据开放给买家,买家可以通过公开渠道获得房屋的信息情况,但Zillow并不开放卖家的联系方式,而是需要通过买方经纪人才能进入接下来的看房和交易,以保护卖家隐私;Zillow还可以通过精准数据带来的流量,获得广告等流量变现收入。

3、中国的MLS什么样?

只做信息平台的Zillow的市值超过120亿美元。中国虽然房产交易规模远超美国,房产交易平台和公司也不在少数,却没有一家可以比肩Zillow的公司。终其原因,还是在于中国没有成型的MLS体系。

MLS是实现真房源的一种方式,更是房产交易基础生态最合适的模型。美国式的MLS核心是房源,围绕房源交易的佣金分配、交易规则以及工具使用全部囊括在内。

美国用了数十年的时间累积,给了中国一个成型的可参考的房产交易基础生态MLS模型。

早在4年前,深圳楼巴科技公司就设想打造S2b2c房产社交电商平台,以期实现“天下人卖天下房”的愿景,这与美国MLS体系是不谋而合。帮助实现房地产开发商、代理商、经纪商和消费者的共赢。

事实上,中介之间无规则导致的无序竞争,使得MLS在中国的推行颇为艰难。链家的左晖推出真房源行动,打造中国MLS的决心大,他率先并切断了和其他流量平台的合作,以近乎“斩首式”的决心推出链家网。

链家的真房源走出了中国MLS进程的第一步。在真房源背后,是庞大的房源数据库的建立和完善,是未来交易效率的提升和规范化的租售市场。

左晖一定知道推出真房源意味着把链家推向了行业的对立面,并且耗资不菲。链家的“真房源”先革的是自己的命,房源信息做到了透明且真实,优势立刻消失,短期看,市占率一定会下降。

不过,很明显左晖看到了行业的未来。链家只有通过传统门店交易进化出规则和价值观体系,通过IT系统化、互联网和移动互联网升级成为一个房产交易基础设施生态的集大成者,才能成为未来房产交易的领导者。

4、谁能做成中国的MLS?

MLS背后的底层逻辑是共享协作开放的行业生态。如果共享经济这个词用在房产交易上的话,MLS算得上房地产领域最早的共享经济模型了。

拆解发达国家的MLS系统,有两个方向很重要。一个是房源各种维度的信息以及其真实度,靠经纪人自发上传本身无法保证信息的完整度和真实性,需要一系列的配套制度和约束机制;一个是规模化运作,只有MLS系统的使用量达到一定规模,产生规模效应,才能边际成本最低,最大限度降低人效。

因此,可以理解在中国,为什么链家发起真房源是自我革命,而中小中介做真房源却是自杀了。这也可以从另外一个角度理解为什么链家需要扩张和推出贝壳,并希望经纪人数量快速增长。

我们再回过头来看链家最近的一系列动作。

通过多年的实践和不断迭代,链家打造出了一套完整、有效且可复制的合作网络--"ACN(Agent Cooperation Network )"。目前,这个合作网络已经实现了链家全国8000家门店和15万经纪人的全覆盖。

2017年底,链家以德佑品牌进入中介加盟市场。

2018年初,链家启用德佑品牌开展加盟业务,向同业开放自己十多年积累的核心能力和资源。

2018年4月,链家推出贝壳找房平台。

2018年5月18日,链家内部高管会议,明晰企业三条业务线:以贝壳找房为平台、德佑为加盟品牌、链家品牌为直营。

2018年5月21日,链家内部公布贝壳找房近百名管理层名单,链家直营门店各地精英转会贝壳找房,奔赴全国20多个省百余城市。

这一系列打法让左晖的雄心"暴露"得更加明显。

以北京链家为例, 2017年北京链家的人效几乎为市场第二名的4倍。效率的提升和合作角色的细分使得经纪人的收入更加有保障,这对于保留人才、推动经纪人化有着积极的影响。北京链家经纪人的平均从业时间超过了30个月,显著高于从业7个月的行业平均水平。经纪人的稳定性和精细化的分工也带来了服务品质的提升,促进了行业良性循环。

放在MLS的背景下,无论是加盟体系还是贝壳找房的来势汹汹都变得不难理解和顺理成章——原有的直营模式无法实现快速和规模化地赋能全行业的经纪人。

因此,贝壳究竟是要做平台还是要做交易的辩驳已经不再重要。重要的是,在中国化的MLS之路已经迈出重要一步。

内容综合自房地产和互联网思维

相关阅读:房产中介遭遇寒冬,链家转型之路任重道远?

房地产中介在未来会被取代吗?

【关注更多宁哲网络资讯,微信搜索“宁哲网络”】

我的评论